In tutti gli annunci di vendita professionali, troverai SOLO i metri quadri commerciali e NON la metratura calpestabile!
Non lamentarti, è giusto che sia così e ti spiegherò anche il perché. Fai attenzione: a volte capita che vengano usati calcoli fantasiosi, quindi chiedi sempre il dettaglio delle misure e del calcolo commerciale fatto dal venditore o dal costruttore.
Occhio ai furbetti: qualche venditore arrotonda a suo favore la metratura, proprio come qualche acquirente tra voi prova a fare i conti €/mq solo sulla metratura calpestabile!
I metri quadri commerciali, o superficie commerciale, sono uno degli elementi principali per calcolare il valore di mercato degli immobili. Questo parametro, utilizzato nelle valutazioni patrimoniali, è oggettivo e standardizzato, ma il valore finale di un immobile dipende anche da altri fattori, come la posizione, la tipologia, le condizioni interne ed esterne, e molto altro.
In questo articolo cercheremo di capire cosa sono i metri quadri commerciali e come si calcolano. Vale la pena ricordare che ogni Comune potrebbe adottare criteri propri per il calcolo della superficie commerciale immobiliare.
La superficie commerciale è utilizzata per determinare il valore commerciale di un immobile in euro per metro quadro (€/mq). Per fare questo, si moltiplica la metratura dell’unità immobiliare per delle percentuali che variano in base al tipo di superficie da calcolare.
Per esempio, un’abitazione civile è composta da ambienti principali (come cucina, camere da letto), pertinenze d’uso esclusivo (come box auto, cantina, soffitta) e accessori (come balconi, giardini). Ogni parte dell’immobile ha un’incidenza diversa sul calcolo della superficie commerciale: una camera da letto vale più di una cantina, e un balcone ha una valutazione diversa rispetto a una mansarda.
Questo calcolo aiuta a distinguere due abitazioni con la stessa metratura interna ma caratteristiche accessorie differenti.
Ecco uno schema aggiornato per aiutarti a calcolare la metratura commerciale:
Superfici Principali
| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
|---|---|---|
| Superficie utile netta calpestabile | 100% | |
| Muri perimetrali | 100% | Calcolare fino allo spessore max di 50 cm |
| Muri perimetrali in comunione | 50% | Calcolare fino allo spessore max di 25 cm |
| Mansarde | 75% | Altezza media minima mt 2,40 |
| Sottotetti non abitabili | 35% | Altezza media inferiore a 2,40 m, altezza minima di 1,50 m |
| Soppalchi abitabili | 80% | Altezza media minima mt 2,40 |
| Soppalchi non abitabili | 15% | |
| Verande (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | |
| Verande (senza finiture analoghe) | 60% | |
| Taverne e Locali seminterrati abitabili | 60% | Altezza media minima mt 2,40 |
Superfici degli Accessori
| Descrizione | Incidenza | Annotazioni |
| Balconi e Lastrici solari | 25% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 10% |
| Terrazzi e Logge | 33% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 10% |
| Terrazzi di attici a tasca | 40% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 10% |
| Portici e Patii | 35% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 10% |
| Corti e Cortili | 10% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 2% |
| Giardini e aree di pertinenza di Appartamento | 15% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 5% |
| Giardini e aree di pertinenza di Ville e Villini | 10% | Applicabile fino a 25 mq, eccedenza al 2% |
Precisazioni: Per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza.
Quindi, quando guardi un annuncio di vendita, ricorda che i metri quadri commerciali comprendono tutti questi elementi. È il modo più equo per confrontare immobili diversi, anche se non sempre è immediato capire come ci si arriva.
Alessio Sarra
Sarra Servizi Immobiliari
